Este año el precio del dólar y la inflación desbordaron los pronósticos más pesimistas. A todas las penurias ya conocidas se sumó un alerta extra: qué pasa con los créditos hipotecarios
UVA, que, como se sabe, ajustan el capital adeudado y la cuota a la par de la inflación. Los temores afloraron porque, avanzado 2018, ya está claro que los salarios van a perder poder adquisitivo. Esto relaciona directamente con los UVA, porque la cuota representará una porción mayor de los ingresos del deudor.
Sin embargo, al hacer las cuentas la situación no es tan grave. Según los bancos, el grueso de los 135.000 créditos hipotecarios UVA se otorgaron a una relación cuota-ingreso cercana al 25%.
Así, si a principios de año una familia con un ingreso de $40.000 pagaba una cuota de $ 10.000, la relación cuota ingreso era del 25%. Suponiendo que a diciembre de este año el ingreso familiar subió solo un 22% y la inflación anual resulta del 42%, la situación será esta: ingresos familiares por $ 48.800 y cuota de $14.200.
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En este caso, la relación cuota-ingreso habrá pasado al 29%. Un deterioro evidente pero a priori tolerable por la familia que tendrá que hacer un esfuerzo algo mayor para pagar su propia casa. De hecho, el incremento de la cuota no se alejaría mucho del alquiler mensual que esta familia debería pagar en este contexto inflacionario.
A lo largo del crédito -mínimo 10 años- los deudores atravesarán años buenos (el salario le gana a la inflación) y malos (la inversa), pero la historia de los últimos años dicen que salario e inflación no se separan tanto y se mantienen cercanos. Esto quiere decir que si, por ejemplo, ingresos familiares e inflación van a la par, por más que la deuda nominal en pesos crezca por la indexación, la relación cuota-ingreso seguirá igual. Entonces en septiembre de 2018, septiembre de 2024 o septiembre de 2033 habrá que destinar un porcentaje igual de los ingresos familiares de cada momento para pagar la cuota correspondiente.
El problema que sí existe es para quienes pensaban pero no llegaron a tomar un crédito UVA por culpa de la disparada del dólar. Es porque el poder de compra del crédito se contrajo medido en dólares, que es la moneda de referencia de las valuaciones de los inmuebles. Así, dado que los salarios no acompañaron la suba del dólar (100% en lo que va del año) se necesitan muchos más ingresos, y un ahorro propio mucho mayor, para encarar la compra de un inmueble. En los hechos, otra vez está prácticamente paralizada la operatoria de créditos hipotecarios. Pero al menos lo que tomaron un crédito UVA hoy no deberían tener motivos para preocuparse.
Y esa tranquilidad está respaldada por cifras: la mora de estos créditos está en el 0,2%. Es decir que de los 135.000 préstamos UVA torgados desde 2016, apenas 270 están en problemas. Esta semana el titular del Banco Nación, Javier González Fraga, explicó que de 45.000 créditos otorgados por ese banco, apenas 43 registran atrasos en el pago de la cuota. González Fraga dijo que el Banco llamó uno por uno a los deudores, para conocer la situación. Y comentó que ninguna familia corre peligro de que le rematen la propiedad.
Igual, en el Gobierno trabajan en algún esquema (seguro, fondo compensador) para llevar tranquilidad a los tomadores de estos créditos de que el repago de la cuota no correrá peligro por culpa de una disparada inflacionaria como la que atraviesa este año la economía.