Constituye un peligroso acercamiento al Socialismo del Siglo XXI, -teoría política fracasada antes de nacer- impulsada por el bolivariano Hugo Chávez Frías, que puede comprometer aún más nuestra vapuleada economía. A fin de aventar suspicacias, dejo desde ya aclarado que no soy locador ni locatario de ningún tipo de inmueble, ni soy abogado de locadores, locatarios o corredores inmobiliarios.
De prosperar el proyecto, la construcción se paralizará indefinidamente y propietarios de departamentos y casas -sobre todo los más pequeños- se los sacarán de encima como puedan. Nadie querrá alquilar. La excusa para este verdadero atropello es que en el tema de locación de propiedades para vivienda “se va a priorizar la necesidad social por sobre el valor de los bienes de cambio”, y que “los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales”. Forzando falsas interpretaciones de preceptos constitucionales y la forma en que interactúan tratados y convenciones a las que adhirió el país merced al manoseo que se hizo al modificar la Constitución Nacional, se pisotean la totalidad de los derechos individuales que consagra la misma.
Resumo algunos puntos críticos del proyecto:
– La locación de viviendas pasa a ser por plazo mínimo de 3 años. Se aplicará esta ley a los contratos vigentes, por lo que deviene retroactiva.
– Todos los contratos de alquiler deben ser denunciados y registrados por el propietario. De no hacerlo pierde los montos de los alquileres a favor del Estado.
– El gobierno fija el valor locativo, no pudiendo superar el monto del alquiler mensual la suma que resulte de dividir por ciento ochenta el valor de reposición del inmueble. El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor del costo actual del metro cuadrado de la construcción por el tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados que tiene, restando el 2 % por cada año de antigüedad.
– El locador pagará las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble. El inquilino solo pagará los servicios medidos y las expensas ordinarias. El pago se hará en una cuenta bancaria, no en efectivo. El depósito en garantía no puede superar el monto de un mes de alquiler.
– Al llegar al último mes de la locación, si no existen desperfectos visibles, el depósito en garantía deberá tomarse como pago de ese último mes.
– Si interviene un corredor inmobiliario, no podrá cobrar por todo concepto más de un mes de alquiler a abonarse por mitades por ambas partes contratantes.
Además de resultar autoritario y confiscatorio, se darán situaciones en que el precio obtenido del alquiler no cubrirá los gastos que mensualmente afrontará el locador, con lo cual se lo obliga a asumir un contrato a pérdida. El proyecto resulta inviable jurídica, lógica y fácticamente. El efecto que va a lograr -ya lo vivimos antes- es exactamente opuesto al pretendido beneficio social y provocará un enorme perjuicio fundamentalmente a los inquilinos, que no conseguirán viviendas en alquiler.
El eterno problema de las listas cerradas o “sábana” es que nos fuerza a votar a personajes siniestros para la sociedad. El ciudadano vota legisladores -por elección o por descarte- creyendo conocer tal vez al 5 % de los que figuran en la lista elegida. Aún cuando no sea su intención, le está dando su beneplácito a un 95% de desconocidos.
Así es como llegan al Honorable Congreso de la Nación la mayor parte de los legisladores -nuestros representantes-. Y es así como se hacen acreedores a un cargo donde la responsabilidad, el estudio de la realidad y la búsqueda de soluciones a las problemáticas que se presentan deberían ser los axiomas fundamentales de su labor. Debiéramos exigirles que mediante concienzudos análisis de temas puntuales y propuestas proactivas mejoren nuestra calidad de vida, perfeccionando las leyes actuales y creando nuevas que resulten superadoras de las existentes.
Refiriéndome a algunos legisladores y no a todos, sostengo que el cortocircuito entre el ciudadano y sus representantes en el Congreso se produce cuando éstos legislan a espaldas de quienes los pusieron en el cargo, quedando dos posibilidades: 1) Una supina ignorancia y desinterés que los descalifica; ó 2) Propiciar leyes a sabiendas de su inconstitucionalidad y del perjuicio que provocarán a la economía nacional, la seguridad jurídica y la calidad institucional. Esta circunstancia los califica.
Y la calificación puede abarcar desde las negociaciones incompatibles con la función pública y el incumplimiento de los deberes de funcionario público, hasta otros calificativos por hechos que aún cuando no constituyen delitos son merecedores del reproche y la repugna de los ciudadanos.
Sancionar con fuerza de ley este verdadero despropósito carente de sentido común y basado en un espurio progresismo, infligirá daños irreversibles al comercio y a la industria de la construcción, uno de los grandes motores de nuestra economía. Provocará además el éxodo definitivo de todo emprendimiento económico o inversión en el país ante la falta de reglas claras.
Al leer algunos proyectos legislativos nos resulta difícil no recordar lo que nos cuesta cada legislador. Estoy convencido que no necesitamos tantos, sino solo los más eficientes y en la cantidad estrictamente necesaria. También podríamos como otros países tener solo diputados o senadores y no ambos; un congreso unicameral. En cualquiera de los supuestos, el motivo de la necesaria reducción de legisladores lo encuentro tan solo releyendo el proyecto de ley que me motivara a escribir el presente artículo.
Abogado (Justa Causa)
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