Por la devaluación y los precios de las propiedades que se resisten a bajar, la rentabilidad en dólares de los alquileres cayó al menor nivel de los últimos 40 años. Según
un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, “la renta neta que percibe un propietario por alquilar un departamento cayó abruptamente, pasando del 2,56% (del valor del inmueble) hace un año a 1,78% en la actualidad“. La estadística se elabora los meses de marzo de cada año sobre el mismo caso testigo, un departamento de 3 ambientes con dependencias en Barrio Norte. En su último informe, los especialistas remarcaron que hoy, “la renta bruta (de un alquiler) es la más baja desde 1980“.
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La rentabilidad de un alquiler surge del cruce de varios datos. La renta bruta utiliza dos variables: el precio de la propiedad y el valor del alquiler. Sin embargo, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, explica que la renta neta es “más real”, ya que computa todos los gastos que asume el propietario: mantenimiento, impuestos, servicios y de escritura, entre otros. Y además, promedia el tiempo promedio de ocupación, ya “que el inmueble no está el 100% alquilado”.
De uno u otro modo, la renta bruta y neta cayó a pisos históricos por dos motivos: la suba abrupta del dólar en el último año y porque el valor de las propiedades se mantiene. Surge entonces la pregunta: ¿es negocio alquilar? Para Gómez Picasso, hay muchas respuestas y realidades para considerar. “El propietario se da cuenta de que la rentabilidad es baja, incluso la más baja de la historia. Pero esto es la foto de hoy, con el valores actuales de los departamentos y los alquileres”, dijo.
“Hay que ver -añadió- cuándo compró el inmueble, que se vienen revalorizando años tras año”. De 2009 al año pasado, el precio promedio del metro cuadrado prácticamente se duplicó. En números redondos, según Reporte Inmobiliario, el valor saltó de US$1.500 a US$3.000. De 1977 a la fecha, sólo en dos ocasiones las propiedades bajaron: el 70% entre 1981 y 1983 y en la crisis de 2001, cuando se registró una caída del 40% en un solo año.
El bajón en la rentabilidad es otra imagen de la crisis que atraviesa el mercado inmobiliario. A pesar de la contracción en las ventas de inmuebles y los créditos hipotecarios, el precio promedio del metro cuadrado bajó apenas 2%, promedio. La menor rentabilidad de los alquileres, en este contexto, son lógicos, dice Juan José Cruces, director del Centro de Investigaciones de Finanzas de la Universidad Di Tella. Para el experto, “básicamente esto se debe a que los precios de las propiedades están inflados”.
Cruces destaca, así, que hoy “es un mal negocio comprar una vivienda para alquilar”, porque su “renta neta es menor al rendimiento que para una Letra del Tesoro norteamericano (2,4% anual), que es una inversión más segura y líquida”.