En 2012, los precios de los alquileres de departamentos en la Capital Federal subieron algo menos que inflación real. El alza fue del 22% para las unidades más chicas, y del 16% para las de 3 ambientes. El motivo: por las restricciones que impuso al mercado el cepo cambiario, creció la oferta de unidades para rentar. Los que construyeron para vender, al no poder cobrar en dólares, optaron por alquilarlas. Sin embargo, el alza de los precios se mantuvo similar a la de años anteriores, con subas que promedian el 20%. Un último sondeo del sitio Reporte Inmobiliario, detectó que el aumento promedio en departamentos de dos ambientes llegó al 22,7%.
Y aquellos, de tres ambientes, subieron en promedio, 16% .
La muestra tomó los precios mínimos y máximos de una treintena de barrios porteños, según la cual, por ejemplo, un 2 ambientes en Barracas se ubicó, en alrededor de los $2.000; en Caballito, en $2.120, en Nuñez, $2.075 y en Villa Urquiza $1.920. Mientras que las unidades de tres ambientes, oscilaron entre los 2.500 y los $3.300, según las zonas.
Esta suba “moderada” de las locaciones respecto de otros bienes y servicios se enmarca en un aumento de la oferta de las propiedades en alquiler que salieron de la venta por las restricciones a la compra de dólares. Según José Rozados, analista de Reporte Inmobiliario, la mayor oferta está relacionado con la concentración de los inmuebles según las zonas.
“ En los barrios donde más se construyó es donde los precios no crecieron tanto ”, como ocurrió en algunos puntos de Palermo, Caballito o Belgrano. “La dinámica se da barrio por barrio”, aclara Rozados. Pero “definitivamente, lo que hace que aumenten los alquileres es la inflación, mas allá de los desajustes entre oferta y demanda. Es la desvalorización del dinero y las condiciones de mercado que siguen permitiendo que los valores se actualicen medianamente acorde con la inflación”, señaló.
“Los alquileres no crecieron mas allá del 20%”, resumió otro empresario del sector, que comercializa propiedades en Caballito. “La idea es acompañar el nivel inflacionario y que no se siga deteriorando la rentabilidad. Desde el lado del inquilino, al no poder acceder al crédito hipotecario para comprar, no le queda otra que adaptarse”, describió. En este sentido, las relaciones entre propietarios e inquilinos parece haber mejorado con el correr de los años. “Hoy ya no existe una guerra entre ambos, el inquilino quiere vivir dignamente y el propietario quiere tener la vivienda ocupada para solventar los gastos” , dice Armando Pepe, presidente de la red SOM que conecta a unas 485 inmobiliarias.
Lo que sí está claro es que quienes tienen propiedades para volcarlas al mercado del alquiler no lo hacen motivados por el nivel de rentabilidad, cada vez más reducida. Actualmente, la renta bruta está en el orden del 5,27% anual pero se reduce a una renta neta del 2,88%, si se descuentan todos los gastos que tiene que afrontar el propietario ( ver página 5 ).
“Los precios de los alquileres no subieron mucho este año, pero si hubo un aumento fuerte de las expensas, de los impuestos como el ABL y del agua”, que se suman al costo de los alquileres, agrega Pepe. Sólo los salarios de los porteros explican entre el 50 y el 56% del gasto de las expensas. Este gasto también le pone un techo a los contratos de alquiler. ( ver pag. 4 ).
Los contratos, en general, se hace por dos años como minímo, con un escalonamiento de precios que, en 2012, fue del 20 al 25% entre el primer año y el segundo. Hoy el mercado está “tranquilo”, según describen en las inmobiliarias. Aunque esperan un repunte del negocio a partir de febrero, debido al aluvión de jóvenes que viene desde el interior a estudiar a la Capital Federal.
fuente clarin